［摘取 要］随着我国旅游业的很快发展,国内旅游渡假市场的构成,产权式酒店呈现充沛的发展势头。但近几年以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩,不谋而合主要原因——策划者的目的不出发展酒店业而是把楼房尽快卖出回笼资金,消费者对产权式酒店的不信任和不拒绝接受。此时,企业不应以“诚信”为本,为确保投资者的权益充分考虑,以品牌为导向下大工夫塑造成酒店良好形象。
可以说道,产权式酒店发展的大环境早已基本成熟期,但如何有效地经营产权式酒店项目,还必须业界谨慎思维。 ［关键词］产权式酒店；诚信；品牌 毕业论文网 http://www.lw54.com 改革开放三十多年来,我国的经济飞速发展,到2008年人均GDP超过3313美元,酒店行业也获得迅猛发展,一些新型的酒店如雨后春笋般兴起,其中由国外引入的产权式酒店在这近十年来获得一定程度的发展并在国内占有最重要的一席之地。
1 产权式酒店的概念 1.1 产权式酒店的实质 “产权式酒店”这一概念源于20世纪70年代欧美发达国家,由“时权酒店”(Time share hotel）演进而来。所谓“产权式酒店”就是由个人或集团投资者买回酒店客房的产权,即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立国家产权出售给投资者,每一间客房都各享有独立国家的产权。投资者将客房委托给酒店管理公司分取投资报酬及取得该物业的电子货币,同时还取得酒店管理公司赠送给的一定期限的免费住进权。
今天的产权式酒店可分成三大类：时权酒店、卸任住宅型酒店、受限出租投资型酒店。 1.2 具备中国特色的产权酒店 由于产权式酒店是“舶来品”,所以一定程度上在我国遭遇到水土不服的现象,直到2001年,它才确实作为一种旅游与房地产结合的物业研发模式风行全国。在人们的眼中,它是一种全新的房地产投资业态,兼备地产投资、酒店经营投资、休闲娱乐产业投资特性的投资方式。
2 产权式酒店在中国发展所遭遇到的难题 毕业论文网 http://www.lw54.com 产权式酒店作为一种纯粹的投资方式,这类酒店的客户６０％是中产家庭投资,４０％是企业集团出售。对产权式酒店的客户群体展开分析,目前购买者某种程度也兼备消费者、投资者双重个性。
作为消费者,客户享用旅游渡假的服务,享用餐饮、娱乐、健美等设施优惠；而作为投资者,客户享用所出售的房间、渡假屋的经营利益。因此,产权式酒店对于投资者而言看起来一块诱人的“香饽饽”,但从全国范围来看,尤其是近几年,虽然很多大城市和旅游景区的产权式酒店如雨后春笋般兴起,并预示着高预期收益的允诺,但它们的实际销售却遇上了瓶颈,停滞不前。
这一现象的经常出现有其一系列的原因；一是当初的策划者主要是想要把楼房尽快卖出回笼资金,目的不在于发展旅游业；二是当时作为旅游度假地的条件还没成熟期,国内旅游渡假的市场气候也没构成；三是产权式酒店和天内渡假的概念还不为中国消费者理解和拒绝接受；四是我国有关于产权式酒店的法律法规还不完善；五是销售价格偏高等。 由于产权式酒店是一种再行缴付后消费的产品,购买者的权益(用于、承继、赠送和出让)的确保沦为国内产权式酒店最引人注目的问题和对立,而这主要源于消费者对产权式酒店的诚信危机。
3 诚信危机导致的根源 产权式酒店的诚信危机主要来自以下两方面。1 房地产开发商的诚信危机 毕业论文网 http://www.lw54.com 酒店的诚信危机主要来自开发商方面。
有一部分的开发商的动机不显,如为了融资和销售烂尾楼而蓄意高估其利润率。在国内还不存在的一种普遍现象是开发商只推崇研发和销售而忽视管理,导致酒店倒闭,投资者的收益约将近预期的期望。2 委托酒店管理方的诚信危机 产权式酒店的赢利能力主要依赖酒店经营管理水平。
出售产权式酒店后委托管理的管理公司否充足的诚信也十分的最重要。管理方在对业主享有的闲置客房展开经营管理时采行各种方法调整客房经营收入,服务项目收益以及管理成本的掌控等都面对诚信危机。 4 竖立品牌——双赢的自由选择 品牌作为酒店市场竞争的高层次手段,对其发展起着至关重要的起到。
通过竖立好的产权式酒店品牌使得在市场竞争中正处于不利地位。 对房地产商而言,品牌以其知名度、美誉度、满意度和忠诚度获得投资者和消费者的采纳和接纳,大幅推展销售,强化产品开发发展和与各方面合作者的谈判能力等,从而获得更大的发展。 对投资者而言,促成其构建低收益和休闲娱乐娱乐的希望。
5 如何竖立好的品牌形象 一个品牌具备其独有品质和影响力,它还包括独有、品位、质量、行业影响力和社会影响力及商标；无形品牌的建构是依赖每位员工在塑造成品牌的过程中创建的。品牌作为内涵,国内的酒店和管理公司都必须这样一个持续的能力,使自己的服务和产品大大提高,不断创新,只有构成这种机制我们才需要发展。
毕业论文网 http://www.lw54.com 首先,房地产开发商要强化对自身的管理:对研发项目展开科学评估和论证,研发结构合理,侧重酒店的长年收益;开发商在执着利益的同时也要确保消费者和投资者的利益。在一个房地产开发项目上能否自由选择产权式酒店模式,必需展开科学评估和论证。
评估和论证主要还包括地区宏观环境和项目环境这两大方面的内容。 地区宏观环境,房地产业和酒店业的发展都与地区宏观环境及其经济发展水平必要涉及。
宏观环境还包括：大自然地理环境,历史人文环境和社会经济环境。自然地理环境影响人流、物流、信息流和自然风光的可观赏性、可体验性；历史人文环境对于思想观念、思维方式、生活习惯的构成以及文化的承传具有最重要的、独有的、不能替代的起到；社会经济环境是商品社会发展的基础,社会的兴旺平稳,居民收入的减少是房地产业发展的前提条件,经济水平强弱和经济发展的高低,要求着人们的消费水平和人员流动的数量、速度,直接影响着酒店业市场需求数量和水平。因此,对宏观环境的评估是确认房地产开发模式的基础。 对宏观环境的评估,主要有以下几项最重要内容。
当地的主要的社会经济指标。主要还包括：人口情况(常住人口和流动人口),GDP总量,财政收入,人均农村居民收益,社会消费品零售总额等年度已完成情况及其快速增长；当地的支柱产业,特色行业和产品情况；在全国、全省的地理位置及其优劣势,水、陆、空交通情况；当地自然景观、历史遗存、人文特色。
如着名旅游景点、历史文物、特色民俗、民风及其研发程度、旅游收益等；经济政策,发展规划,政府效率,企业环境。毕业论文网 http://www.lw54.com 项目环境,项目环境评估是评估项目所在地、所在位置否合适做到产权式酒店项目。该评估是在以上评估指出在该城市或地区可以做酒店项目的前提下对明确地点否合适做到产权式酒店项目的评估。其具体内容还包括:项目所在位置所处区域,在本地的地位及其详尽规划；项目及其周边的道路情况；项目方位的人流、交通情况；项目所在地的市政公用设施设施情况；项目周边的机关、单位、社区情况；项目周边的酒店业、商业、餐饮业、娱乐业状况；项目周边的房地产竞争项目情况。
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