论文关键词：委托代理理论；寻租理论：风险；逆向自由选择：适用房 论文纲目：随着房地产的日益兴旺，房价居高不下是城镇居民目前尤为注目的问题，在这样的条件下，如何解决问题低收入人群的住房问题，充分发挥经济适用房应当充分发挥的起到，有一点了解思维，本文期望从制度的角度，分析经济适用房在研发建设过程中不存在的问题，并明确提出适当的解决办法，为经济适用房的研发建设获取更好的建议， 一、经济适用房的产生和发展 1998年国务院在《关于更进一步深化城镇住房制度改革减缓住房建设》文件中第一次明确提出了经济适用房的概念。这份文件同时明确提出：要创建和完备以经济适用房为主体的多层次城镇住房供应体系，对有所不同收益家庭实施有所不同的住房供应政策，即高收入者出售或出租市场价格商品住房，中低收入者出售经济限于住房，最低收入者租给政府单位获取的廉租住房。经济适用房由地方政府统一组织建设，面向中低收入家庭，以解决问题中低收入家庭住房艰难为目的，是一种由政府获取了涉及优惠政策的、只提供微利的普通商品住房。
经济适用房作为我国住房供应新的体系的最重要组成部分，主要是通过某种政策弯曲来不断扩大住房供给，以解决问题中低收入家庭住房问题。经济限于住房的起到主要不应反映在：解决问题部分中低收入家庭的住房问题；优化房地产市场供应结构：入手商品房价格的不合理下跌；增进居民住房消费i减轻城市旧城改建和房屋征地对立；增进城郊结合部等类似区域的发展。
但是，在经济适用房建设以及销售的实际操作过程中，它的起到并没获得充分发挥，更加最重要的是，它并没确实符合老百姓的心愿和拒绝。目前的现状是，经济适用房并没很好地反映经济和限于的特点，和普通商品房没过于大的区别：且确实必须经济适用房的低收入人群并没享用到经济适用房不应给与他们的福利。
二、基于委托代理理论分析经济适用房研发过程中的问题 (一)委托代理理论的基本概念。委托代理关系是经济中普遍不存在的社会关系。如果当一个必须通过另一个人的行动来取得自己必须的利益，那么委托代理关系就产生了。如果某个个体想要取得某种利益，但自己又没能力去构建这个目标，而不能委托别人替自己已完成，那么这个人就是委托人，而后者就是代理人。
从信息不平面的角度来说，委托人一般来说正处于信息劣势，而代理人正处于信息优势。 由于信息的非对称性，具备信息优势的代理人可能会自由选择不利于自身利益的行动，而再次发生逆向自由选择和道德风险。逆向自由选择是指契约再次发生前，契约一方隐蔽自己的私有信息，或者获取不现实的信息，以攫取自己的利益而伤害另一方的利益。
道德风险是所指在信息非对称的情况下，契约再次发生以后，契约一方自由选择有损于另一方的机会主义行动，以提供自身利益的最大化。因此，委托代理理论的基本内容就是在特定的条件下，委托人如何设计鼓舞，规范代理人的不道德，使代理人自由选择不利于委托人利益的行动。 (二)分析开发商在项目建设和销售过程中的问题。
我国在展开住房保障制度设计中，经济适用房的运作不是由非营利性机构来堵塞实行，而是由追赶利润最大化的开发商来运作，这本身不存在着制度设计上的缺失，因为政府和开发商的目标不存在较小的差异性，政府实施经济适用房制度的目的是通过二次再行分配的形式，解决问题中低收入阶层住房艰难问题，住房确保体制所执着的是公平合理的居住于状况：而从经济学基本假设的角度来看，开发商作为理性的“经济人”，执着利润的最大化是其本质特性，不管是研发经济适用房还是商品房，目的都是为了提供高额利润。商品房研发必要展现出为较高的利润率；而经济适用房是在不突破利润率下限的前提下，借助规模经营、优惠的土地获得和免除等政策来构建高额利润。政府和开发商基于这样的制度条件而构成的委托代理关系，必定造成经济适用房政策实行的实际效果与初期目标产生较小偏差。
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